内容摘要：随着经济的发展和生活水平的提高，房地产业顺势而起，迅猛发展。而在其开发、销售等各个环节中，相关的环境法律问题不断涌现并逐渐引起关注。相比于我国，发达国家对于房地产开发中的环境问题有更多的实践，其经验和教训的凝结促成了发达国家在房地产开发中的法律现状：在立法上建立完善的环保法律体系，在实施中明确全面的评估制度，同时重视政府部门的积极干预，并且在法律调整中规定严格的法律责任以及完备的国家救济途径。以上各个环节的体系化、明确化、完备化，使得房地产开发能够全面的受到法律的监督，使已然存在或者可能出现的环境问题得到切实的解决和预防。针对我国面临的“房地产”和“环境”问题的困境，总结和汲取发达国家的经验对于我国相关法律和措施的创立和完善具有重要的意义。

关键词：房地产 环境 立法 行政干预  法律调整

近年来，随着经济的发展和生活水平的提高，人们不再满足于吃饱穿暖的生活，而是追求高质量的小康生活，房地产业顺势而起，迅猛发展，国人“居者有其屋”的梦想逐渐被实现着。与此同时，人们也更加关注健康，急切地要求完善和提高居住环境条件，一个追求居住环境、讲究居住生活品质、提高建设质量水平的新的人居环境时代正在人们的脑海中被呼唤着。 “安居方能乐业”，住宅问题已成为国人社会生活中一个重要的话题。但是，另一方面，反观目前的房地产业，在开发、销售等一系列环节上，仍然充斥着诸多问题，围绕于此，一系列社会问题不断涌现，与中央全面构建“和谐社会”的政治构想激烈地冲突着，成为阻碍国家和社会健康和谐发展的尖锐噪音。在房地产业一连串的不和谐音符中，一个日渐引起人们关注的问题就是居住环境问题。应该说我国在房地产开发的环境法律制度建设方面已经有了一些成果和进步，但目前房地产环境法律制度的现状确实存在诸多的有待完善之处。

纵观世界，作为全球性敏感字眼的“房地产”和“环境”，国外在如何解决此类问题方面有许多值得我们关注和借鉴的地方。

世界上不少发达国家积极吸取社会经济发展中的经验和教训，不断地调整环境保护与房地产发展间的关系，做出了许多有益的法律实践。例如，美国房地产业从20世纪以来飞速发展，由于环境问题纷沓而至，经历了一系列混乱和痛苦的发展。美国国会不断加快相关立法的步伐，力求在经济发展和环境保护之间找到一个最佳的契合点。其房地产环境法律深入到房地产的各个层面，涉及房地产市场的每一方都要受到相关立法的影响：出售者、购买者、律师、房地产经纪人和代理商、资产评估公司、抵押贷款公司、建筑师、工程师、邻居、朋友等等，每一个涉足房地产的主体都必须重视环境问题，否则就会产生可以料想但同时又不可思议的严重后果。这在美国的司法实践中有许多真实场景和判例。

一、完善的环保法律体系。[1]

在最近的20-25年中针对房地产实践中的大量环境问题，美国联邦政府启动了大规模的立法活动，相关的法令、法规、规章制度和司法解释的数量正在呈几何级数增长。房地产环境法律制度已初具规模，形成了立体的多层次的法律规范体系。

（一）美国联邦法律

针对房地产实践中的典型环境问题：石棉、氡气、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、室内空气质量与病态建筑综合征、地下储藏罐、电磁场等，美国联邦政府以《美国环境保护法案》、《美国环境政策法案》、《资源保护修复法案》、《有毒物质控制法案》、《综合环境反应补偿和责任法案》、《全面的环境反应赔偿责任法案》为背景，出台了一系列相关法律法规。主要有：《防止石棉危害紧急法案》、《室内氡消除法案》、《住宅含铅涂料危险降低法案》、《联邦湿地法案》、《氡气和室内氡气质量研究法案》、《固体垃圾处置法案》、《联邦杀虫剂、杀真菌剂和灭鼠剂法案》、《超级基金法修正案和重新授权法案》、《濒危物种法案》等，另外与房地产相关的法律有：《反欺诈贸易行为法案》、《联邦公平住宅供给法》、《空气净化法案》、《水净化法案》、《饮用水安全法案》、《海洋保护和资源救助法案》、《职业安全和健康法案》《饮用水安全法案》、《联邦水污染控制法修正案》等，并结合环保总署下发的各种行业标准。在美国联邦各种法律法规中，有多达717种物质被列为危险物质而得到环保制约和管理。

（二）各州与地方的法律法规

由于美国是典型的分散制国家，联邦法律与各州地方的法律、法规各自为政，自成体系。但对于每一条联邦法令和发布规章制度的每一个联邦机构，各州都有范围和目的与之相呼应的州法令和州立机构。州与地方的法律法规在实践中发挥着不可忽视的作用，涉及房地产环境法律法规的积极作用主要体现在某些州法律较之联邦法律更为严格和完善

二、全面的环保评估制度。

（一）美国的一期环境地点评估

在美国，“环境保护意识的加强和环境保护法律体系的日趋完善，使开发商必须在项目开发投资决策前，慎重对待开发过程中可能遇到的环境问题，以及为解决这些问题所需支付的费用。”[2]

任何商业房地产开发的过程中都必须完成一项环境评估工作，这项工作又叫做一期环境地点评估。开发商作为客户必须请有资格的环保咨询公司评估人员来完成这项工作。所谓一期是指该项评估是所有有可能需要进行的环境调查工作中必须完成的第一步。这项评估的主要目的是为了避免由于在开发商不知道该地点存在的环境污染情况下进行开发所造成的商业损失, 避免开发商未来可能面临的风险。例如当有关开发商面对一个看似平常的地点，他可能并不知道这一地点是否过去曾经被用于存放过有害污染物质。而当土地开发后就有可能由于污染造成人体健康的损害，经济利益的损失，甚至法律纠纷等等。对此，美国测试和物质协会（ASTM）制订了一系列环境调查的标准方法，一期环境地点评估就是其中一种。通过评估可以确定一个地点是否存在环境污染的可能性。如果这种可能性不存在，商业开发可以进行。如果可能性是存在的，进一步的环境调查就必须进行，例如二期甚至三期的调查。所以环境地点评估工作对于房地产开发的商业决定是非常重要的。

一期环境地点评估包括4个要点：查阅文件和记录；考察所在地点；向当事人了解情况；提交评估报告。
　　首先，评估人员要查阅反映该地点环境状况的一些文件和记录。例如文件和记录可以显示该地点是否进行过环境评估，过去和现在此财产的拥有人所从事的商业活动是否涉及化学品或污染物质。通过文件和记录的查阅可以帮助评估人员判断该地点是否有可能发生过污染事件。另外，除了需要对有关该地点的一些文件和记录进行查阅外，有时也要了解地点周围的环境情况。

如果有这么一个法定的评估程序，使得百旺家苑的开发商能够预先获知日后潜在的高压电线塔之环境污染威胁，广东混住区的开发商能够预先将可能发生的环境污染，可以预想，一系列使开发商、业主和政府自身头痛不已的问题本不应该出现。
　　在美国，凡是一些污染程度较高的地点或者是被怀疑有较严重污染的地点都已经被记录在联邦政府以及州政府的环境黑名单上。这些名单是向社会公开的。所以在评估工作中，评估人员要首先查阅这些名单以确认评估地点同污染地点之间的距离。一般说来，如果污染地点与评估地点之间的距离超过了一英里，评估地点的环境状况将不会受其影响。除了政府公开的文件之外，评估人员必须对环境影响的历史记录进行查阅来了解地点的整体环境状况。例如某一地点的业主在早期所从事的商业活动不符合目前的环保法规，虽然目前的业主没有从事这些活动，但评估人员必须对历史记录有所了解才能避免可能出现的失误。
　　一期环境地点评估的第二个部分是实地考察。其目的是通过在实地了解情况来发现可能存在的环境问题。外部考察的重点集中在评估地点上的道路以及这些道路同外界的连接。因为道路往往是污染物可能进入地点的主要途径。评估人员还可以在实地考察中发现文件中的描述是否和实际情况相符合。一个商业地点的污染特征主要表现为是否存在地面或地下储油罐、废弃油桶或其他储存装置、不明废弃固体或液体、异常气味以及土壤和植被出现的异常现象等等。
　　评估工作的第三部分是评估人员必须向该地点的拥有人或使用人了解地点的环境信息。根据不同情况，获取信息的方式可以是面谈、电话交谈以及信件来往等等。评估人员准备提出的问题要集中在对方所能够提供文件和实地考察之外的有关环境信息。例如对方可能知道某些污染事件并没有留下任何记录。这时评估人员就应该向对方了解这些污染事件的详细情况。
　　当以上三部分工作完成以后，最后的工作程序就是从事评估工作的咨询公司向开发商呈交一期环境地点的评估报告。报告中必须列出几个主要方面，例如地点的具体描述，客户提供的资料，文件和记录的查阅，实地考察的结果，向地点拥有人或使用人了解的环境信息，评估过程中发现的问题，评估结论和建议等等。开发商则会根据这份评估报告的结论和建议来做出自己的商业决定。[3]

（二）加拿大的阶段环境现场评估方法

第一阶段环境现场评估的含义及作用。

第一阶段环境现场评估Phase　I　Environmental Site Assessment（PIESA），旨在“判断某一特定房地产是否遭受实际或可能污染”。有助于减少环境负债方面的不确定性，并可能为房地产进行进一步调查打下基础。有利于房地产交易的充分决策，识别某种底线环境条件，有助于达到符合法规的要求，发现并说明是否存在与该房地产有关的实际的或可能的污染，并通过与该房地产相关的记录审阅、现场访问、访谈以及信息评价和报告等工作，寻找并提出与该房地产相关的污染证据，。

第一阶段环境现场评估为房地产的交易以及涉及该房地产的交易行为的顺利开展提供必要的前提和基础，避免交易主体即买卖双方出现环境纠纷和承担非已环境责任乃至相应的环境负债，避免涉及此项交易的银行等中介的环境风险，避免非政府和非社会的、无法找到事主的环境负债的发生。

第一阶段环境现场评估可能被用来估计房地产存在污染的可能性、大致状况、类型和污染位置，该房地产所有人、承租人、购买人和贷款人等能够利用第一阶段环境现场评估所搜集的信息，以便在房地产管理、设施运作和投资方面做出正确的决策。

第二阶段环境现场评估方法的含义和作用。

Phase II Environmental SiteAssessment（ PII ESA），旨在说明是否存在关注物质超出标准的情况，发现污染存在的证据，说明它的化学特征或已知的外部程度，并从专业角度推理并证明目标房地产产生污染问题的根源，以便进一步论证各方应承担的环境负债，并加以量化说明。

例如依据 PII ESA报告，通过创造性的使用合同、契约和担保等方式解决土地的实际或可能存在污染的问题。也就是说，出售人可能必须承担一些延续性的清理责任，或通过合同明确责任，在合同中说明负责令后多年所发现的部分或全部污染的请理。或者，作为一种可选方法，根据清理责任的大小，降低售价。典型的案例是Exxon公司20世纪80年代所出售的在纽约的总部大楼，其价格实际上远远低于市场价格，这主要是由于该大楼存在大量的石棉。界定这种责任的关键是要知道后续性责任的花费，而且将其作为因素写进交易协议。        

如果进行充分有效的 PII ESA，就可能发现目标房地产产生污染问题的根源以及造成污染的事主，以便为下一步污染房地产的恢复治理或再开发寻求技术解决方案，并通过法规途径要求造成污染的事主给付治污费用或者追究其相应经济甚至法律责任。

第三阶段，以第一和第二环境现场评价为基础建立房地产环境档案。

房地产环境档案，即有关房地产的使用以及环境状况背景资料等方面的信息文件。第一现场环境评价对房地产处所发生的活动的类型、该房地产周围地区的状况以及环境法规的变化等问题进行评价，确立全社会房地产一般环境底第二现场评价则进一步论证说明目标房地产是否存在关注物质证明超出标准的情况，以及目标房地产产生污染问题的根源。二者为建立详实可靠的房地产环境档案奠定了基础。

三、政府部门的积极干预

针对司法实践中各种纷繁芜杂的环境法律问题，一些国家的政府及时实施某些政策干预。

一是成立相应机构引导解决相关问题。如针对室内空气质量问题，美国环保署专门成立了“室内空气质量委员会”，为政府机构、私立团体、公众间的交流提供便利，对相关问题及时做出反馈。

二是积极制定行政法规予以干涉。如在美国总统卡特任职期间，针对湿地的保护问题，发布了题为“湿地的保护”11990号总统行政命令。该行政命令阐明了关于湿地损失的国家政策，有效地禁止了使用联邦基金建设对湿地有影响项目。并尽量避免直接或间接的支持破坏和改善湿地的长期或短期的各种建设。该行政令对湿地保护给予国家政策的支持。同时，国家政策也注重环境保护与房地产业发展的平衡，针对实践中涉及湿地项目的审批程序冗繁、耗时过长的问题，1995年联邦政府发布一项新举措，大大简化了住宅建设的申请程序。即住宅不动产的所有者不再需要6个月或者更长时间来等待相关部门的批准了，只要与当地的某一法定机关联系申请地29号全国性许可证即可。如果该机关在30天内没有任何恢复的话，那么申请就自动获准，但政府规定建筑场所计划占用的湿地不能超过半英亩。又如在噪声污染问题上，一些国家为房地产业的健康发展做出了积极的环境引导。 

三是充分发挥行政管理方面主动优势。美国环保署建立了“综合环境反应、补偿和责任信息系统”（CERCLIS），早在1983年就建立了23000个站点，及时跟踪需采取补救措施的有毒废物场所。又如在噪声治理方面，英国政府于2004年9月推出了一份全球覆盖范围最大的噪音地图———伦敦噪音地图，这份噪音地图用不同的颜色标明了主要道路的噪音分贝值。 英国《卫报》报道说，现在伦敦市民只要登陆官方网站（www.noisemapping.org）就能清楚了解到自己居住区域的噪音音量。英国环境和食品及乡村事务部还计划绘制出全国噪音地图，而英国伯明翰市早在1999年就绘制了一份类似的噪音地图。这份噪音地图也是英国政府控制环境噪音战略的一个组成部分，英国环境和食品及乡村事务部将对全国所有地方的噪音情况进行评估，采取措施改善国民生活质量，这些措施将包括帮助地方政府设立隔音屏障，或者铺设减音沥青。噪音地图推出后，立即受到了房地产置业者的普遍欢迎，成为他们购买房产的重要参考。[4]

四、严格的法律责任

法律责任是法律调整的重要手段，通过法律责任立法可以起到处罚违法者、恢复受损权利、教育违法者和社会成员的目的。

美国在相关环境法律责任的设置上，不仅细致而且严格。例如CERCLA101（35）（C）条款〔被SARA101（f）条款所修订〕规定了知道在其拥有不动产期间排放或有排放危险的前所有者，如果没有公开这个情况，则前所有者应承担责任。也就是说CERCLA对于房地产的所有者附加了污染的公开责任，同时转让被危险物质污染的土地的人，同样也要为欺骗性的隐瞒承担责任。并且房地产的所有者不能通过出售被污染的不动产来逃避责任，即使出售者不是污染的制造者，根据法律购买者和所有者同样负有责任。如果现在的所有者发现从前所有者的污染，那么它们有责任将污染情况告知购买者。否则隐瞒可能导致出售者失去辩护的机会。针对被污染的房地产即使找到了买主，出售者仍然还要分担现在的污染责任，如果购买者在未来污染了该场所，出售者依然还要分担责任。可见美国法对此连带责任与严格责任并举之原则。

又如，美国对土地所有者的责任采取过错推定原则。在美国政府诉孟山都公司（United States v.Monsanto 858 F.2d at 160, 169）的案件中，土地所有者称他们不应为承租人的污染行为负责。通过该案例法院确立不论土地所有者是否参与，他们都要为出租不动产的污染负责。也就是说土地所有者对于承租者对不动产的使用负有检查和管理的义务，即所有者如果没有履行该义务就应承担法律责任。并且出租者必须对于在承租人占用该土地之前土地的污染状况负举证责任。由此可见美国相关法律的法律责任设置是相当严格和明确的。

在司法实践中，在解决类似“北京百旺家苑电磁污染诉讼”方面，美国已经有了较为明确的裁判例可循，切实保护了受害方的利益。关于电磁场的市场恐惧，美国很多法院同意补偿不动产所有者由于“市场恐惧”带来的市场贬值，例如圣迭戈电力燃气公司诉戴利一案[San Diego Gas & Elec.Co.v.Daley 253 Cal.Rptr.144(Cal.Ct.App.1988)][5]。

在特定的环境污染情况下，房地产交易活动甚至可被强制停止，以最大限度地保护房地产业主的合法权益。例如在美国，不论条件如何，一些贷款人将不给任何含有石棉的房地产提供资金。而其他的贷款人则采取更加合理的措施。一般讲来，存在有如下一种或更多种情况时，可能认为是购买人或贷款人不能接受的：

1．建筑物建在一个靠近垃圾填埋场，或其它固体、危险物或城市废物处置/存放厂。

2．存在有易粉碎的含有石棉的材料，或有一定数量的不能被安全地包装和清除的非易碎石棉的存在，或不能被所有人/操作人定期检查和保管的易碎石棉的一定量的存在。

3．有泼撒或在房地产现场内或其周围有高风险的邻居，其有土壤、地下水污染的证据的地方。

4．该目标房产的土壤/地下水有污染的记录文件，或有泄漏量大于0．05 /小时（GA/HR）（美国国家防火协会标准）的记录文件，并且有下面四种情况存在：(1)由现场一具体地理状况、水文地质情况，或地表下层结构情况所造成的实际的限制使得恢复行动从技术上讲不适宜。(2)局限条件使得处理过程或处置方法成本太高难以实观；也就是说，超过了业主的投资能力。 (3)可能的责任方不愿意或资金上不可能支持其对邻近房地产施行恢复行动。 (4)土壤或地下水的取样值测定结果超出了美国联邦或州的标准。

5．存在聚氯联苯污染之处： (1)由现场一具体地理状况、水文地质地表下层结构情况所造成的实际条件限制，使得恢复行动从技术上讲不可能。(2)限制条件局限使得处理过程或处置方法成本太高。

6．高含量的氧气只能通过巨额资金投入和大量的不断改进的维护过程，其超过业主资金、机构的技术能力。

7．实际情况表明实质性地违反了美国地方的、州的或联邦的环境或公众健康的法律或法规。

8．房地产目前是私人团体或公众机构的环境或公众健康的诉讼的对象。

五、完备的国家救济途径。

早在1980年，美国国会就通过了《综合环境反应、补偿和责任法案》（Comprehensive Environmental Response,Compensation,and Liability Act,CERCLA）,即所谓《超级基金法》，建立专项基金用于清理有毒物质。再如美国环保署建立“国家意外事故计划”（National Contingency Plan），要求任何危险物质的排放或危险排放的反应必须与这些法规保持一致，当符合此法规要求时，国家可以赔偿第三方环境补救活动的费用。[6]

发达国家在解决房地产开发与环境问题上的经验是其在经历混乱和痛苦的发展中，通过实践和总结所汲取、提炼的。而我国正处于房地产行业兴起的初级阶段，这些经验为解决初露端倪或者可能出现的环境问题提供了蓝本和参考，以此为契机，结合我国的现实状况以及经济基础，及时的完善相关立法以及行政措施是当务之急。