美国次按危机与中国房地产法建言

2011-04-09 01:48:28 来源: 作者: 【大中小】浏览:913次评论:0条

何显明*

前言

在2007年8月，美国全面爆发次贷危机，引起了美国及全球金融市场的强烈震荡，最终演变为现在的金融危机。同时与金融危机密切相关的资产证券化也受到广泛置疑，资产证券化实在美国金融风暴中扮演了一种推波助澜的角色。从是次美国房地产次按问题，并资产证劵化的负面经验，正带给中国房地产业及金融业的一个宝贵学习经验和启示。本文先从美国次按风暴起点，分析是次危机之形成及源头，从中探讨事件之本质，并会重点地寻找今次金融危机对中国房地产法制的启示。

美国次按危机的产生

　　次按危机是指由美国次级房屋信贷违约剧增、信用紧缩问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。次按即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan）[1]，是相对于优质抵押贷款，次级抵押贷款是一种相对高风险、但高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会用较高按揭利息申请次级抵押贷款购买住房。

市场上，美国次按产品有如下特点：无本金贷款，即首付为零，以30年期分摊月供金额；可调整利率贷款，即在贷款头两年采取优惠利率或低利率，2年后实行市场利率，利率逐渐提高；选择性可调整利率贷款，允许借款人在一定时期内按低于正常利率水平月供，差额自动计入贷款本金。在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。

次级房屋信贷经过贷款机构及华尔街用财务工程方法加以估算、组合、包装，就以票据或证券产品形式，在抵押二级市场上出卖、分别用高息及资本增值方式吸引其它金融机构和对冲基金购买。好景不常，美国的房地产市场开始在2006年转差，美圆利率多次加息，令次级房屋信贷的拖欠以及坏帐增加，次级房屋信贷产品的价格大跌，直接令到欧美以及澳洲不少金融机构都出现财政危机，甚至面临破产，牵动全球信贷出现收缩。部分基金为了应付客户大规模赎回潮，于是借日圆平仓，大举投资的方法再行不通，唯有沽货套现，即是所谓日圆利差交易拆仓，造成连串的骨牌效应，导致环球股市大跌。

理论上，次按问题原则上占整个按揭贷款比重相对上是较低，而且次按对象也应该是通过了信用评级而进入的，但是，就是这样一个小的问题就引起扛杆式的连锁反应，在美国及国际金融市场巨大的金融危机。说明了个人按揭贷款并不一定是优质资产，特别是住房按揭贷款是有其周期性，随着房地产市场周期性变化，个人按揭贷款潜在的风险也很大。当房地产市场向下调整时，风险也就随之而来，故此足够的风险管理及监管是必须的。

此外，美国的住房贷款还有其它环节，例如：按揭贷款多元化的市场体系及产品、法律制度基础、信用评级体系、健全的个人信用系统、不良信用所占的比重及相对严格的金融监管体系等。尽管这样，美国仍然引发了如此巨大的金融危机，反影了这些基础性的金融制度之不足。次贷危机对现时中国的个人按揭贷款制度甚具启示作用，特别上述所提及的环节及系统，基本上在中国还是缺乏及有不足，故出现风险的机会也就更大了。

对中国房地产法的启示

尽管美国出现次贷金融风暴，制度及系统上出现了很多值得引以为鉴及极具参考的负面例子，中国在房地产及金融经济发展上，仍是需要继续深化。继续推进房地产金融业务创新，对于房地产金融业健康成长是关键所在。尽管中国近期也面临房地产价格调整压力，房地产金融创新风险防范压力增大。但是在中国经济不断开放和发展的今天，房地产业和金融业改革不断深化，暂缓或停止房地产金融创新，既不符合发展的客观要求，也不能达到防范风险的目的。顺应房地产金融业发展的要求，通过创新来实现发展和风险防范，实是继续发展的必然选择。故此方向是应该总结美国次贷危机的成因及经验，参考美国过去的不足，并根据中国本身的现况及发展需要，提出在不同范畴进行具体改善。

在讨论地产金融业的法律制度问题前，房地产法律方面本身亦存在一定的问题，魏秀玲早在2003年，已提出中国在加入世贸时，将面对外资大量涌入，建议必须先将中国房地产法律加以完善，并需要统筹安排，全面清理，有重点、有步骤地修改或者废止有关房地产法律、行政法规、规章制度及政策。^{^[2]}她认为，房地产的法律规范只散见于宪法及其它法律规范之相关内容，专门针对房地产所立的法律文件，主要是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市规划法》三部，其它则是国务院颁布的行政法规、国务院所属部委颁布的规章制度、地方政府制定的行政法规及最高人民法院的司法解释。如此庞大的房地产法律体系普遍存在内容含糊不清，随意性大，法律内容相互矛盾的情形。若加上面向国际市场大量外资涌入及随着房地产金融业的发展与成长，混乱及失控自是难免。

她指出专责调整房地产关系的两部专门性法律《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国城市房地产管理法》并不具备房地产基本法的性质，互无从属性而又各有其侧重点，容易做成一定的矛盾、解读及适用问题。一部统一的《中华人民共和国房地产法》将有助确立房地产的法律地位，全面提升房地产法律体系的质量，更配合房地产的快速发展。

在房地产金融业方面，潇霖认为应加强信贷风险管理，完善证券化风险防范法律制度。[3]虽然次贷危机表面上是美国房价走低、利率走高所致，根本原因是资金供应方降低了信贷门槛、忽视风险管理，而需求方则过度借贷、反复抵押融资。尽管这种风险基本上通过证券化的方式已经分散了，但是本身风险并没有消失，一旦经济环境逆转，风险就随着证券化的渠道以扛杆效应扩散，影响更为广泛。著名金融学者易宪容认为，中国按揭贷款实际上比美国次级债券的风险要高。如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重。[4]可以说，完善房地产信贷及其证券化风险防范的法律制度是中国避免重蹈覆辙的当务之急。

首先，在信贷风险管理方面要加强，并适当提高住房按揭贷款的信用门槛。正如2007 年《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，指明首套及第二套以上自住房的贷款首付款比例、贷款利率不得低于中国人民银行基准利率的1. 1倍、借款人偿还贷款不得高于其月收入的50%等规定，都是适当的措施，表明住房按揭贷款市场的高风险需要监管层更强的信贷风险管理的决心。在建立一套有效的信用评级体系时，其实可参考一般国际惯例，即商业银行对贷款人审核都要求出示四证，例如：个人所得税税单、银行对账单、单位工资单及个人信用记录等。以杜绝信用不足者进入贷款市场，增强商业银行防范风险管理之基础做法。

其次，要完善住房按揭贷款证券化风险防范法律制度。现时国际间不少经济学家广泛探讨了资产证券化的风险，如交易结构风险、信用风险、提前偿还风险和利率风险。而法学界则重点研究了开展资产证券化所面临的主要法律障碍，如资产支持证券性质界定的模糊性、SPV (特殊目的公司)运作模式所存在的法律问题、“破产隔离”与“真实出售”以及实质性风险转让的法律依据等[5]。而目前中国规范资产证券化的主要法律，是2005年央行颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》和中国银监会颁布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。以上法律对信贷资产业务的市场准入和风险管理做出了专门规定，专门设立了“业务规则风险管理”一章，对资产证券化的各个参与主体提出了统一的风险管理要求，强调了金融机构的内部风险隔离和风险揭示问题，要求参与证券化交易的金融机构建立有效的内部风险隔离机制。

由此可见中国由2005年开始，从法律层面上就推动和规范住房贷款证券化的业务，先后推出《信贷资产证券化试点管理办法》、《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》和《资产支持证券信息披露规则》等法律法规，今年又最新推出《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》与《中国银监会办公厅关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知》两部规章，都从具体的业务规则、会计、税收、监管和信息披露等方面对住房贷款证券化业务做出了规定，初步建立起住房贷款证券化的法律体系。不过，由于以上法律属于部门规章，法律层次较低，难以解决现存的一些法律问题。应当借鉴国外资产证券化风险防范的经验教训，尽快制定专门的金融资产证券化法，处理好外部监管和内控制度之间的关系，完善资产证券化风险监管。

另外要进一步加强金融立法，完善金融法制。尽管中国已经建立以《中国人民银行法》为核心的金融法律体系，但该体系仍然存在诸多不足，给金融安全留下了隐患。进一步加强金融立法，完善金融法制，成为中国金融法治制度的核心内容。另外亦要进一步完善金融调控法和金融监管法。金融危机引发的中央银行制度、银行监管制度的完善，使一些临时措施制度化、法律化，使金融调控与监管更加科学有效。中国银行业在此次金融风暴中之所以直接损失不大，重要原因是金融与银行业监管得力，宏观调控组合拳适度、及时，使大量出现的非理性金融行为得到了扼制。[6]

针对信用增级的法律制度方面之缺失提供保障。美国爆发次贷危机，其中一个因素就是信用增级制度不健全。那些被标准普尔评为AAA级的债券（相当于美国国债信用），在次贷危机爆发后，就是随着增级机构面临破产而令债券信用的急剧下降，导致债券价格急跌。中国由于担保法律制度不完善，至今仍未建立统一的登记机关，登记事项缺乏明确的规范和标准。另外，《担保法》对国家机关充当担保人做了禁止性规定，使国家机关成为担保人存在法律上的障碍，未能跟上其它国家以政府信用对住房贷款证券化债券提供担保，致令证券化产品缺乏实质有力的担保及支持，直接导致证券产品的危机发生率大大增加。

立法完善信息披露制度。导致次贷危机爆发的另外一个因素就是信息披露不充分。住房抵押证券化产品是一个复杂的金融衍生产品，经过一系列的打包处理和信用担保后，投资者已经无法分辨其真实的风险。所以，信息披露在住房贷款证券化中极其重要。中国虽然颁布了《资产支持证券信息披露规则》，但其只有区区15条内容，对披露的内容和程序均规定得不够详细。法律应对发起人的贷款发放程序、审核标准、担保形式、违约贷款处置程序与方法，以及对基础资产池贷款等作充分披露说明，只有这样才能使投资者明白其中的风险，保护投资者的利益。　　

尽快考虑制定《个人破产法》。美国次贷危机的爆发和美国房价下跌相互关联、互相影响。在美国，许多贷款购房者都是期待房价上升，以使能偿还银行的巨额住房贷款。但次贷危机的爆发、房价的暴跌以及经济的不景气，使这些购房者已无力偿还贷款，破产在所难免。然而，美国有《个人破产法》，它能为这些债务人解除沉重的债务，然而中国目前尚未有相关立法。此外针对银行及金融机构之《破产法》亦为当务之急，包括：是否应对银行机构进行救助、行政撤销、破产过程是司法机关主导还是行政机关主导、破产重整的特殊法律问题、债权人申报与登记的特殊问题、跨国银行破产安排、破产银行的股东责任等。

要做好预警，控制规模与风险。近年来，出于战略调整和经营转型需要，境内商业银行普遍将个人信贷作为收入的主要增长点。在目前资产价格快速攀升、存在回调压力的大背景下，商业银行应高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险，不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。从上海地区银行房地产信贷投放看，个人信贷快速增长强化了银行信贷长期化的势头，银行不良资产上升的隐患加大。因此，吸取次贷危机的教训，商业银行应高度关注个人房地产贷款风险，加强信用系统建设，提高风险防范能力。同时，金融监管部门要加强监管，防范和制止金融机构违规发放不符合条件的贷款。在当前动荡的金融环境下，金融监管起着更加重要的作用。

金融创新要坚持“谨慎经营”原则。美国次级房屋抵押贷款证券化的所谓金融创新中，次贷不仅很快衍生出各种金融产品，还被分配到各种金融机构的投资产品组合之中。对冲基金及其它高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易，这导致衍生产品价值与其真实资产价值之间的联系被完全割断，放大了相关投资和交易风险，使金融活动背离了金融机构的“谨慎经营”原则。当风险集中爆发时，再追溯原生信贷产品的发行质量，为时已晚。因此，在产品设计与每一单合约执行过程中，就应按照谨慎经营原则，合理评估无风险约束下的放贷行为与潜在风险的平衡，防患于未然。

此外，美国次贷危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等，从现在的情况来看，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。故此商业银行应该充分汲取教训，严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首付的比率，杜绝零首付的现象。采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。

另外刘贵蓉也提出一些其它改善方建议，例如：优质的证券资产才能列入证券化的范围，坚决排除质量较差的信贷资产，建立健全信用评级制度和征信体系，即设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人或企业信用有关的信息；建立健全房地产评估监管体制及评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容；加强对商业银行等金融机构的房地产抵押贷款的监管，杜绝弄虚作假现象，严格控制房地产抵押贷款的房贷规模，控制房贷占贷款规模的比重；加快征信体系建设步伐，建立健全的征信体系，提高信用评级方法和手段，不能盲目相信特殊目的机构和其它信用担保机构的担保；加强投资者风险教育，提高投资者综合素质。这几点支持性措施，在中国目前资本市场的具体操作上，亦有一定的正面及积极作用。[7]

总结
总括而言，中国的房地产及金融业在经历改革开放及加入世贸后，得到长足发展，但有关的法律及法规显然跟不上社会及经济发展的需要，特别在地产及金融融资上表现不足。反之美国房地产抵押二级市场经历50多年的成长与发展，按揭业务证券化及多元证券品种的生产支持了整个房地产及金融业的发展。不过，由于次贷质素下降、联邦利率长期停于甚低水平、资贷过度证券化及缺乏政府监管等不同因素，最终因经济逆转而引发了金融海啸，资产价值大降，导致全球信贷收缩引发经济衰退。虽然如此，中国此刻对资本化、金融化的需要是不可逆转的，美国出现的金融危机，无论在法律的设置、政策的监管、风险的管理等等，都正好给房地产及金融业正在发展的中国上了深刻的一课。