梁兆基*

全球媒体称这次经济困境为金融海啸，不单因为其破坏性足以推倒很多金融

机构，甚至直接危害到国家的经济结构，更有研究指出会改变现时推动全球经济

的消费模式。可见此影响对全球的经济体系及金融生态带直接而且严重的影响。

现时经济学家认为金融海啸主要成因是由美国次按危机结合各类型的金融保险

衍生工具所引发的，而如果我们将这个这危机的焦向源头，会发现美国房屋按揭

问题是整个危机的核心问题，当中特别在于银行对房屋按揭贷款者的资格审查存

在重要的评审问题。银行对按揭贷款者的资格评审确实对整个贷款过程中有着重

要的关系，中国在《城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》中也对

售房者以房产进行按揭贷款有着明确的规定，而且加上中国社会传统文化中人民

对物产房地有着特别的情义结带动下，中国内大范围出现断供按揭贷款的可能性

远比美国低。反而，中国现时房地产开发商的按揭贷款管理中由于欠缺法律规范

的支持，而出现大量房地产土地抵押呆坏贷款，在社会上引发大量的司法诉讼及

法律争议问题，虽然以现时情况来言，这些问题不会发展到如美国按揭危机那程

度的破坏性，但是对中国房地产的社会化及市场化发展必定带来影响，所以对中

国《城市房地产管理法》中加入房地产开发公司的土地抵押按揭贷款规定，是可

能有助完善国家的房地产开发贷款市场的稳定性，同时也有助社会买家对获得物

业使用期有一定的帮助。

宽松的按揭贷款政策

美国次按危机是一种由银行发展到金融体系的”有物抵押信贷风险”结合”

各类风险信贷衍生工具”发展出来的金融市场投资模式的结果。是参与美国按揭

市场中信贷衍生工具把银行在按揭贷款中过量风险透过证劵化转移金融体系内，

当中特别是抵押债务债劵(Collateralized Debt Obligation，CDO)及信贷不履约掉期

合约(Credit Default Swap, CDS)的信贷保险买卖结构性工具所产生出来的”次方

式”投资结果同时带来的”次方式”风险所引起。虽然按揭危险所引发的金融体

系伤害是因为是按揭产生的投资衍生物，但是我们却需要将焦点前移回到衍生物

的源头，那就是次按行为。次按(Subprime Mortagae)，是指房屋贷款中借贷人的

信贷评级较差，属于次级水平的信贷者。美国到现时也没有统一的信贷评级划分，

但是一般银行认为次级信贷是指”信贷评分”(Credit Score)600 至620 分以下的

按揭贷款行为。

这批次级信贷评分的人，本来是无法获得银行及按揭公司的抵押贷款的，但

是由于过去几年美国金融市场出现低利息、资金泛滥及结构贷款疲弱的环境下，

银行为了维持盈利，需要在原来贷款业务外开拓新的收入业务，加上当时低利息__的环境带动了美国楼市的上升，这批次级信贷评分的人也希望借贷买楼，而产生

对房产按揭的需求。在这一供一求的造就下，使到次级按揭市场成为了一个银行

盈利的出路，虽然次按存在的风险比较高，但是也有可观的利息回报。

各银行及按揭公司为了在这个新兴的”次按市场”争取占有率，对这批次级

信贷评分的人提供房屋按揭贷款外，更提供一些”掠夺性的贷款政策”，包括在

还初期只需还利息而不用还本金；容许借贷人选择每月还款额及初期利息固定，

后很快转成浮动利率等。另一方面，这批信贷人认为在美国楼市处于牛市当中，

按揭贷款只是作为短期投资的资金来源，在楼市上升中出售物业获利并偿还贷款

及利息，同时由于借贷人多了一个难得的融资途径，再加上前述的获利预期，很

多次按贷款人会利用贷款资金进行短期炒卖、甚至是在个人消费当中。结果这种

按揭模式使到银行及按揭公司将自己放在美国楼房市场中的高风险的位置上，当

美国楼市下降时，次按借贷人很多也不能出售房产物业而清还贷款，而且他们的

入息亦不足支付利率上升后的供款时，银行及按揭公司的呆壤账就大量出现。由

于如前述中，金融体利用抵押债务债劵及信贷不履约掉期合约将按揭贷款风险带

到金融市场当中并以”次方式”的扩大，结果美国的次按呆坏脤问题引发到全球

的金融体系当中，造成今天的金融海啸。

中国的物业按揭贷款

从美国的次按危机中可以看到，银行对按揭贷款的评级管理，以及贷款项目

的审查工作导致这类次级评分的按揭贷款大幅占据银行的按揭比率，就根据穆廸

投资公司的资料，由1996 至2004 年间，美国所有按揭贷款中只有9%是属于次

按贷款，但是到了2006 年次按贷款已经占21%，达到600 亿美元，所以当这些

600 亿美元的次按成为银行的呆坏帐后，金融市场就是现在”次方式”的崩溃。

在中国，由于银行对房产按揭贷款的批核管理还是审慎，而且在《城市房地产管

理法》的第三节房地产抵押及《城市房地产抵押管理办法》当中也可以看到，贷

款人如需要抵押物业进行按揭贷款不单是合贷款人与银行之间的民事关系，同时

也加入了房地产管理部门的行政关系在内，所以出现如美国的次级评分的按揭贷

款是相对比较困难。

同时在中国传统文化当中，置业留房一直也是百姓地位的重要标准，社会

普遍认同在一定经济水平之后拥有私人房产是一个成长标志，所以能承担房地产

按揭贷款的贷款者也会把完成贷款正式使自己获得物业为优先工作，甚至当出现

无法偿还按揭贷款时，还款人也会尽量采用其他办法去完成对银行的还款要求，

防止房地产物业被法院拍卖，所以房地产按揭贷款呆坏帐比率在中国银行体系当

中一直也处于一个非常低的水平。虽然在房地产按揭贷款来看，中国银行体系在

这方面的批核管理尚是有相当的水平，但现时中国银行体系中的呆坏帐比例却已

成为社会上比较担心的问题。当中特别是在土地开发贷款上，不单缺乏法律的规

定，同时也欠缺银行内的自律与专业分析。

土地按揭贷款的危机与完善

现时中国的商业银行，一般也很喜欢对房地产开发公司进行土地抵押贷款活

动，因为在社会一般认为房地产开发用地是相对于城市发展需求比较是明显缺乏

的，所以当房地产开发公司用土地向银行申请按揭贷款时，银行也会因为预期房

地产将来的回报而采取较宽松的审批标准，甚至是提供一些提高银行自身风险的

优惠贷款政策而争取贷款业务。另一方面，作为房地产开发商取得贷款之后，款

项的管理及运用也完全没有监管，甚至有时出现利用资金进行房地产以外的其它

风险投资行为，结果当这些风险投资失败之后，房地产开发公司无力完成房地产

物业的开发而成为“烂尾楼”，更无法从房地产开发收入中偿还银行的贷款。就

算一些可以勉强完成房地产开发的公司，因为未完成对银行的贷款，结果用户无

法办理房产证产生另一个法律的问题。

中国的商业银行现时对房地产发展商所提供的抵押贷款在结构上与美国次

按危机中，美国的银行与按揭公司对次级评分的贷款人提供按揭贷款的情况是极

为相似。在银行方面也是希望获得更大的盈利而对实物抵押贷款市场提供相当宽

松及优惠的贷款政策，特别是在对借贷人的贷款评分问题上采取降低标准的情

况。在借贷者方面，对他们抵押的实物所带来的预期收入有着过份乐观的预期，

甚至对他们的理财能力也有过份乐观的预期。在两方过份乐观的市场预期出现失

算的结果下，银行的呆坏帐就慢慢增加，最终危机到国家的金融体系。在现时，

中国比美国情况比较好的地方是房地产发开按揭贷款占整个银行的贷款比较不

算大，而且中国也没有美国金融市场内中基本次级按揭发展出来的衍生投资工

具，但是我们也可以忽视的一样是，中国房地产开发融资，除了预售楼安排之外

就是向银行进行实物(土地)抵押贷款，而且在前期的开发工作中更是主要的资金

来源。

上文中提及向商业银行进行实物抵押贷款是房地产开发商的主要资金来源，

但是在现时的法律中，只有《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发商

的资本实力规分为四个等级，以及《商业银行房地产贷款风险管理指引》中第十

六条规定商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例

不低于35%，是对现时我国房地产开发商申请贷款的相关规定，这管理规定是不

能满足对需要繁复程序的贷款活动，所以在完善我国的《城市房地产管理法》的

问题上应该更多的加入对房地产开发商抵押贷款的管理要求。特别是在贷款得来

的资金管理上更需要类似“专户专用”的管理模式，这一方面可以保障银行对贷

款收回的预算，同时更重要是防止开发商使用贷款在非该土地开发用途上。这样

虽然是会对房地产开发市场造成一定程序的市场干预，但是这样的规范管理却可

以使到房地产土地可以更有效的开发和利用，使到获得房地产土地的开发商更小

心的管理土地及资金开发，不会出现长期工程空置的现象。另外银行也可以对土地抵押贷款有更好的管理及资金收回预期，可以减低银行的呆坏帐风险，毕竟当

出现土地抵押贷款呆坏帐时，银行需要向法院提出对贷款公司清盘要求，由法院

将公司包括已抵押土地在内的资产进行拍卖，并将拍卖所获得的金额填回到该呆

坏帐中，这并不象银行可以对其他实物抵押贷款一样可以直接由银行收回拍卖。

从银行对呆坏帐收回的能力来看，以土地抵押的按揭贷款活动是属于高风险

的实物抵押贷款活动，甚至我们可以理解为这只是名义上的实物抵押，因为当借

贷人无法还款时，银行也无法依据抵押合同直接地收回该土地，这也是《城市房

地产管理法》应该加以改善的地方，虽然如果直接收回抵押土地会有违我国的“土

地是国家人民所有的” 国策性原则，使到银行无法直接收回抵押土地的所有权，

但是如果以银行收回其土地余下的使用权，是否可以给银行、法律与社会有更大

的空间。当然银行收回呆坏帐中被抵押的土地后的使用权处置也会是另一个法律

问题，因为在现时《城市房地产管理法》中列出可以获得房地产土地使用权的公

司是有一定的法定条件，而银行在法律上是无法”取得”房地产土地的使用权，

这也是在完善《城市房地产管理法》中需要考虑的问题。

在美国次按危机当中，直接损失的是为提高盈利而降低评级标准的银行和按

揭公司，以及预期可以在赌博式金融衍生工具中获利的投资者，又如果中国商业

银行出现因为土地抵押按揭贷款产生的呆坏帐出现危机时，直接损失的就是储蓄

存户，因为银行是利用社会上的储蓄存款作为银行贷款的资金，所以当这些贷款

出现问题时，直接损害到的就是社会大众的存款，特别在中国现时未有完整的存

款保障规定。

从上观之，政府应该将房地产开发商对银行进行抵押贷款的管理规定加入到

《城市房地产管理法》当中，以提高对房地产开发商的贷款监管。其实在《城市

房地产管理法》内也在提供对房地产开发商的贷款管理规定，但是该贷款只限于

对房地产开发商向社会买家”贷款集资”的活动，即是商品房预售规定，所以更

需要加入对房地产开发商向银行申请抵押贷款的管理规定，以提升这些贷款活动

的安全性，而且对房地产开发商、银行、售房者以及社会有会带来正面的帮助。

参考书目：

1. 《中华人民共和国 – 城市房地产管理法 – 注解与配套》，中国法制出版社/2008.9

2. 《房地产物权常见问题专家解答》，薛云华主编，中国法制出版社/2008.8

3. 《新编中国法》，香港城市大学出版社/2007.1

4. 《次按风暴如何形成的？》，苏伟文着，中信泰富政府暨经济研究部/2008.2__