2.居住权的主体和客体。关于居住权的主体，国内大多数学者认为，居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生，源于赡养、扶养和抚养的需要，与日常生活关系密切相关，因此，其权利主体往往是与房屋所有人具有特定关系的自然人，如父母、离婚后暂未找到居所的一方、长期生活在一起的保姆以及因生活困难而居住的亲属等。[7]笔者认为，虽然以上自然人是居住权的主体，但其亦应允许居住权人的家庭成员等必要的人与其一起居住，基于居住权制度的目的，这类自然人范围不宜太大，主要限于居住权人的配偶、未成年子女和必需的护理人员等。

3.居住权的内容。居住权的内容即居住权人所享有的权利和负担的义务。居住权人的权利主要包括三个方面：一是对房屋的使用权。居住权人可以自由使用房屋及其附属设施，但应以满足其基本生活需要为限，原则上不能利用房屋进行营利活动。二是物权请求权。居住权是一项以房屋为标的物的支配权，具有当然的排他效力，他人包括房屋所有人不得限制或妨害居住权人行使权利，在受到妨害或有妨害之虞时居住权人可行使物权请求权，请求侵害人停止侵害、消除妨碍或赔偿损失。三是请求补偿权。当房屋因自然原因、第三人原因或国家征收等灭失时，居住权人可以要求适当的补偿。居住权人主要承担以下两个方面的义务：一是必须合理使用、保管房屋。居住权人必须基于居住目的使用房屋，并应承担对房屋的合理保管义务，不得故意损坏房屋，不得擅自改变房屋用途，并应基于居住目的，对房屋进行日常的维护、维修，以保存其价值。房屋重大损害可请求房屋所有人维修，或者自己维修后请求所有人支付维修费用。二是承担附属设施、服务的费用支出。房屋的水电费、物业管理费等附属设施和公共服务费用应由居住权人承担。另外，通过合同设立居住权的，如果当事人之间约定居住权人需支付一定对价，则居住权人应按合同约定履行义务。

4.居住权的终止。根据各国法律规定，居住权主要基于以下原因终止：一是期限届满或居住权人死亡。二是权利混同。三是居住权人放弃居住权。四是滥用居住权。五是房屋灭失。六是故意侵害房屋所有人及其近亲属的人身权利。

居住权制度作为保障社会弱势群体的重要法律制度，对促进家庭、社会和谐，具有重要的意义，我国有必要在讨论制定《住宅法》的过程中，引进和建立居住权制度，充分发挥其社会保障功能，实现“住有所居”。

（四）建立住房保障法律体系

住宅权的实现需要法律的保障。当我们把解决住宅问题视为人们的住宅权利实现问题后，这个权利的实现就不仅是个人问题，从另外的角度看，此问题就是政府的责任问题。简单来说，政府有职责和义务帮助人们实现住宅权利。

政府应对解决住宅权利实现的职责主要有两个方面：一是公共管理职责，即通过法律、行政等手段促进市场稳定发展；二是公共服务职责，即通过政府的经济手段，包括政府掌握的国家经济资源、财政转移支付手段，采取普遍性的福利手段或有针对性的手段，实现人们的住宅权利。而上述职责都应当以法律制度的形式确定下来。

要实现住宅权，就需要采取法律制度保障措施，确定住宅权的法律地位、内容、行使和保护。虽然住宅权的实现受制于社会发展、经济发展等物质因素，没有这种实力的居民不可能完全依靠自己获得合适的住宅，没有相应经济实力的政府也不可能为当地居民提供合适的住宅，而这恰恰是我国实现住宅权的现实条件，但是，我们不能因为我国尚不是发达国家就不重视相关的法律制度建设。

从人权保障角度来说，住宅权既然基本人权，是人人享有的权利，则无论是富有者还是贫穷者，都应该获得住宅权法律制度的保障。贫穷者在经济上处于“弱者”的地位，自己没有能力取得适宜的住宅，他们只能以政府作为相对人而实现和享有权利，义务主体是政府。所以，对于贫困和中低收入群体而言，法律制度对住宅权保障的基本意义是：他们应该获得政府和社会的扶助和保障，以便能够获得住宅，从而使住宅权这个对他们而言是应然的权利转化为实然的权利，这需要制定较为完善的住宅社会保障法律制度。对于富有者而言，他们完全可以凭借自己的力量通过买卖、租赁等市场机制来取得住宅，从而实现和享有住宅权，这里的义务主体主要是市场交易对方，政府的义务是制定法律确保权利的享有和交易的安全。所以，法律制度对富有者的住宅权保障的基本意义是：以完善的物权制度等民法制度为住宅权的享有和交易提供法律保障。完善的住房保障法律体系既需要继续完善《物权法》的相关规定保障一般能靠市场途径获得的住宅财产权，也需要不断推进《住宅法》或《住宅保障法》的立法进程保障中低收入家庭的住宅权。

在公民住宅权利实现过程中，不可能仅仅依赖《物权法》，因为住宅法律有一些操作性的法律措施，现行的《物权法》能够为我们提供的规则还是很有限的。在制定《住宅法》或《住房保障法》时应注意与相关法律法规的协调问题，比如2007年10月２８日通过的《城乡规划法》，这部法律体现法律社会化的倾向，将为我国居民住宅权利的实现和住宅制度的发展产生重要影响。《住宅法》或《住房保障法》的相关制度设立方面应该作更多具体的探索，注意配套措施的设立与实施。《物权法》对公民的房屋所有权进行了特别的保护，这些规则为进行住宅立法奠定了一个很好的法律基础，但由于规定较抽象仍需大量的配套立法，需要住宅立法来具体化。